実際にセブにコンドミニアムを購入してAirbnbで民泊運用してみた
フィリピンにあるセブ島に海外不動産(コンドミニアム)を購入し、Airbnbのサイトを利用して民泊として運営してみました。
今日は、フィリピンのセブ島の不動産の紹介からAirbnbの使い方についてご紹介したいと思います。
みなさんもAirbnbを利用した海外不動産投資をしてみませんか？
目次
セブ島に不動産を購入
物件視察の時にもAirbnbアプリは使える
セブ島で賃貸収入を得たい場合にはAirbnbを利用するのがおすすめです。
これはセブ島に限らずのことですが、不動産は実際に自分で出向いて立地条件などを確認してから購入することを強くお勧めします。
なぜかと言うと、周辺にどんな施設があるかやストランや遊興施設はあるのかなどの立地条件や駅やタクシーなどの状況はお客様が宿泊する場合には大きなポイントになるからなんです。
ですので、自分がそこに住んでいる場合を想定して宿泊する側に立ってよく考えることが大事です。
また、Airbnb上にある地図では各部屋が一泊当たりいくらになっているかもみることが出来、Airbnb運用する場合の目安になると思いますので、物件視察の際にはAirbnbアプリを併せて使うと便利です。
マクタン島の中でもシャングリラホテルやモーベンビックホテルがあるようなエリアはリゾート化が進んでいます。
いくつかのコンドミニアムもありホテルだけではなくレジデンスという居住エリアもあるので、不動産を購入することも可能です。
この辺りはリゾート地としての価値が高く、部屋はオーシャンビューという魅力満載の物件ですが、その反面、高級ホテルに隣接したレストランがある以外は生活環境があまり整っていません。
タクシー等を拾って街まで出ていく必要があるので、ロングステイする場合には不便であることが多いです。
しかし、ほとんどのコンドミニアムに居住者様のプールがついており綺麗な海も近く、短期の旅行者には満足していただけると思います。
プレビルド物件のメリットとデメリット
フィリピンにおいてはまだ建物の完成前、あるいは工事着手前から購入できる「プレビルド」という案件も多いです。
完成した物件よりも安く購入できることがメリットになっています。デベロッパー側も資金調達を行いながら物件を作っていけるので、投資家から早く資金を集めることでキャッシュフローを有利に回しやすくなるようです。
しかしデメリットもあり、完成せずに計画がとん挫する場合や完成した物件を見ることなく購入するため予想と違っていたという場合もありますので注意が必要になります。
今回は私は完成した物件を実際に見て、立地などを確認してから購入しました。自分で周辺を歩いてみると交通の便や生活環境の良さなどを確認でき、ここなら自分でも住みたいなと感じたのでこの物件を購入することにしました。
人に貸す以外には自分でも利用して余暇を楽しんでいます。
利回りの計算にもAirbnbアプリは使える
Airbnbで調べてみると、一部屋ベッド二つのコンドミニアムにおいては一泊当たり6,000円が相場となっています。
月に15日間ほど貸し出すと仮定すれば、6,000円×15日＝90,000円の収入になります。
セブ市街地のコンドミニアムは500万ペソで販売されており、日本円に換算すると1000万円程度の物件になります。
Airbnbでは貸し出せる日数を選んで貸し出すので、自分の貸し出したい日数を決めることでどれくらいの収入になるのかを知ることができます。
一泊当たり6,000円で貸し出すと、1年で6,000円×15日×12か月=1,080,000円という計算になり、
投資利回りは1,080,000円÷1000万円×100=10.8%となります。
しかし、毎日のクリーニング費用や家電製品の購入代金なども必要です。
ですので、価格を設定するときには素泊まりの金額を安く設定してクリーニング代金などを上乗せするという場合もあります。
維持費などもしっかり計算に入れた上で利回りを計算しましょう。
セブ島のコンドミニアムを購入して改装
セブ島のコンドミニアムを一室購入して、来客用に家電製品をそろえました。
家電製品はネットでもそろえることが可能ですが、セブ島にある家具屋さんでお客さんに喜ばれるような家具をそろえるのもなかなか楽しいひと時です。
ベットやテレビなどの家電製品を現地でそろえることもできます。
ですが、コンドミニアムを購入して家具を購入する前に一度は部屋に出向いた方がいいでしょう。
セブには欧米を中心に輸出専門の会社が多く、セブにはクオリティーの高いオーダーメイドの家具がたくさん販売されています。
最近は欧米マーケットの低迷とアジアの好景気もあって、コンドミニアムや建築ラッシュの続く地元をターゲットとした家具屋さんも多く存在しています。
Furniture City
圧倒的な取り扱いブランド数を誇っています。デザイナーズ家具のショールームが見られるお店です。
Furniture cityという名で、高級デザイナーズブランドからお手頃価格でお馴染みのMANDAUE FORM、ソファベッド専門ブランドや、ガーデン家具で有名なPEBAなど、全てセブが地元の会社が集まり様々なニーズに合わせた家具が揃っています。
お気に入りのブランドを見つけて連絡先を教えてもらい直接買い入れるか、もしくはショールームで実際展示している商品を買うことができます。
取り扱いブランド一覧
- RAIN OR SHINE
- BUDGET BUILDERS
- TROPICAL SOUVENIERS
- MACRO
- MURILLO
- PEBA
- MIC
- MEHITABEL ,
- OBRA CEBUANA
- FINE IMPRESSIONS
- MEHITABEL
- STONE SETS INTERNATIONAL
【Furniture City】
Hernan Cortes St., Mandaue City
032-236-1944
営業時間 ： 10：00 – 19：00 日曜休み
参考価格 ： 椅子（1脚） P15000
Natures Legacy
リサイクルの素材で作ったホームデコールが揃うお店です。
自然にやさしい素材（紙、木屑、石など）を用いたお洒落でデザイン性の高い商品を購入できます。
天然の素材にコーティングを施し、生活の中で使いやすいデザインの家具、雑貨として生まれ変わった素敵な商品がたくさんあります。
ガーデニング用のアイテムも多数ああり、カラフルな店内は見ているだけで楽しくなります。
【Natures Legacy】
＃77 CVD Compound P.Remedito St., Banilad Mandaue City Cebu
032-520-9523
営業時間 ： 7：00 – 18：30
www.natureslegacy.com
K’NEX
1ショップで家の内装、家具が全てオーダーできるお店です。
ベッド、キッチン、キャビネットなどに加えフロアーマットなど全てお部屋にあったサイズで作ってくれます。
オーダーから1週間ほどで出来上がるので急ぎの場合でも安心です。
機能性の高いシステムキッチンや、ウォークインクローゼットに適した広めのキャビネットなど、モダンなアイテムが豊富です。
【K’NEX】
A.S.Fortuna St., Beside Jcentre
032-255-7788
営業時間 ： 8：00 – 17：00 日曜休み
http://www.knex-ph.com
参考価格 ： ドレッサー P35,000～
JM And Kids Enterprises
木製のオーダー家具が得意なお店で、デザイン、木材の種類など様々な要望に応えてくれます。
丈夫な木製家具だけでなく、 お部屋の模様替えにも効果的な繊細な間接照明も多数揃っています。
【JM And Kids Enterprises】
JM and Kids enterprises940 Nasipit Talamban cebu
032-326-3266
営業時間 ： 10:00 -19:00 日曜休み
参考価格 ： 椅子（1脚） P6500
design center
ハイクオリティなショールームが並ぶデザインセンターです。
A.S.Fortunaに面したデザインセンターは、欧米ブランドの家具をはじめ、
- オーダーメイド可能なシステムキッチン
- 窓枠
- 水回り
- ソーラーシステム
などが揃っています。
ここに来ればハイクオリティーでおしゃれな住宅に関わるものを発見できるはず。その場で購入することもできます。
【design center】
Design Center of Cebu, AS Fortuna at P. Remedio St., Mandaue City
032-346-8824
営業時間 ： 9：00-18：00 日曜休み
セブのインテリアショップで家具一式揃えることができ、100万円くらいですべて揃いました。
家電製品なども購入も必要ですが、日本から持ち込む場合にはフィリピンでも使用できるものかしっかり調べておきましょう。
ですが現地で調達であれば問題なく使えますので、家具同様、家電も現地でそろえました。
Airbnbに登録しておいた方がいいこと
部屋の準備ができたらAirbnbに掲載しましょう。カスタマーレビューのない値段の高い部屋にはなかなか申し込みが来ません。
ですので、最初の数週間は宿泊料金を低めに設定してカスタマーレビューを得ることに注力しましょう。
口コミを見て宿泊先を選ぶ方も多く、カスタマレビューは大きな参考材料になります。
いくつかの申し込みを得てカスタマーレビューもある程度増えてきたら宿泊料金を適正価格に上げていきます。
Airbnbが提供している無料のプロ写真サービスも利用するといいでしょう。
サイト掲載用に素敵な部屋の写真をプロのフォトグラファーが無料で撮影してくれますので、素敵なお部屋を借りたいという人も増えてくるかもしれません。
プロの撮った写真とi-Phoneで自分で撮った写真を両方掲載して実験したところ、プロの撮った写真には数倍の問い合わせがあったので、写真を載せる際にはより高品質でお部屋の良さが最大限に伝わるものを選んでください。
また、パーティNGやペットNGといった禁止項目やルールなどは最初からきちんと設定、記載しておくなら後々トラブルを抱えずに済みます。
かかった費用と売上
【費用】
- コンドミニアム購入にかかった費用：360万ペソ（約740万円）
- 一年払い契約 契約時に200万円 月々の支払い45万円
- 家具購入にかかった費用：10万ペソ（約21万円）
【売上】
- 毎月の平均売上 6,000円×15日 = 90,000円
- 毎月の利益 5,000円×15日 =75,000円（掃除代・光熱費を差し引いた額）
- 年間利益 900,000円
以上のようになりました。
月の半分は自分で泊まったり、友人に無料で泊まらせたことなどを考えると、もっと貸し出せる日数が増えるとさらに収益は増えることになります。
利回りは900,000円÷7,400,000円×100=12,16%になりました。
宿泊料金は自分で設定することが可能ですので、適度な価格設定を行いましょう。
Airbnbで部屋を貸す上で大切なこと
良い管理者と清掃業者を見つけておく
現地で良い管理者と清掃業者を見つけておく必要があります。
自分で清掃会社を探すのもいいですし、民泊の清掃代行を行っている会社もあります。
月18500円～利用が可能で、フルサポートになると月40000円のコースもあります。
Airbnbの管理も担当していますので、一度問い合わせてみるといいでしょう。
クリーニングの価格を計算に入れて部屋の価格を設定することをおすすめします。
セブ島の民泊代行についてはこちらの記事に詳しく記載していますのでアクセスしてみてください＾＾
チェックイン・チェックアウトの時間を賢く設定する
ゲストがチェックアウトしたその日に新しいゲストがチェックインする場合もあります。
清掃担当者が部屋に入って十分な掃除の時間を確保できるようにチェックアウトの時間とチェックインの時間を設定しましょう。
チェックアウトの時間を12時に設定しチェックインの時間を3時に設定すると3時間の余裕ができるので、掃除なども十分行えるでしょう。
ホテルのチェックインやチェックアウトの時間を参考にするといいかもしれません。
リネン類のセットは複数そろえておく
シーツやタオルなどのリネン類は3～4セットはそろえておくといいと思います。
そうするなら清掃担当者がチェックインとチェックアウトの3時間の間ですべてを洗う必要がなくなりますので、余裕を持った対応ができます。
余裕を持った丁寧な準備はきっと好印象レビューにもつながるでしょう。
Nestを購入しておく
Nestには人工知能が搭載されていて、気温などを自動的に調節したり誰も部屋にいないときには冷暖房をオフにするなど自動で冷暖房の管理ができるので、管理者もゲストも冷暖房を付けたり消したりという心配がなくなります。
エアコンのつけっぱなしなどは光熱費などもばかになりませんが、Nestがあればそのような手間を省くことができます。
アマゾンで38800円で購入することが可能です。→Nest Learning Thermostat – 3rd Generation T3007ES
また、Nestの自分のアカウントにログインしてゲストが到着したかを確認することができます。
ゲストの邪魔にもなりませんのでおすすめです。
Lockitronを購入しておこう
部屋に滞在する場合に大きな問題になるのはカギの受け渡しです。
ゲストのフライトが延滞したりチェックインの時間が遅くなったりすることがありますし、第三者にカギの受け渡しを頼むには不安に感じるでしょう。
そんな場合にLockitronを使用すると一定時間自分の鍵にゲストを招待することができ、ゲストは自分の電話で鍵を開けることが可能になりますので、鍵の受け渡しなどの手間がなくなりとても便利です。
アマゾンで30,000円前後で販売されています。→Lockitron
Airbnbを運営する上で大切な心構え
ネガティブなカスタマーレビューは命取りに
評判は大切なものでありますので、ネガティブなカスタマーレビューを書かれてしまわないように注意する必要があります。
改善できる点は改善する必要がありますし、自分がAirbnbを利用する場合には悪いレビューは書かないようにするなどの工夫も必要です。→【セブで民泊を利用するメリット】Airbnbを利用するときの豆知識
お互いに気持ちよく宿泊できるように気を配る必要があります。
多くのゲストは問題なく到着し宿泊しチェックアウトしていきますが、管理者に質問や相談をするゲストも多いです。
そのためにもいつでも電話に対応して問題を解決できるような体制を取っておきましょう。
自分の家を貸す感覚で
Airbnbとは、自分の別荘を貸す感覚で収益を得ることができる海外不動産投資です。
貸す人を探す手間が要らないのがAirbnbのメリットと言えるでしょう。
ただ、顔の見えない相手との交渉なのできちんと管理が出来るのかという面では課題も多いです。
定期的に自分で物件に出向くことも忘れないようにしましょう。自分で住んでみてもいいなと思う物件を購入することから始めることが秘訣のひとつです。
また、前述しましたが、Airbnbはお客さんサイドから集まってくるシステムですので、いつでも連絡が取れるようにした上でトラブルなく宿泊が行われることを常に心掛けたいものです。
セブ島は観光客だけでなくビジネス客も集客する
セブ島は観光名所のイメージが強いですが、場所によってはビジネス客を取り込むことも可能です。
オフィス街の部屋であればビジネスでセブ島に来ているお客さんも長期で滞在してくれる可能性もあります。
きちんと管理を行うことで収益物件として機能しますので、掃除などの面でもきちんと現地と連携を取っていく必要があります。
光熱費やインターネット関連費などもありますので、価格設定は赤字にならないように設定する必要があります。
Airbnbにはほかの物件も登録されていますので、相場などを見つつ価格を設定するといいでしょう。
さいごに
セブ島でAirbnbを利用して賃貸収入を得る方法をご紹介していきました。
世界各国の顧客が集まってきますので、しっかり自分で対応できるようにしておくことも必要になります。
できれば英語と中国語で対応できるといいでしょう。ただ、英語ができればとりあえずは大丈夫ですので、しっかり自分で顧客対応ができるようにスキルアップしておきましょう。
最初は良いカスタマーレビューが得られるように工夫し、問題が起きたらその都度誠実に対応して、ぜひセブ島物件で民泊運営に挑戦してみてください。
もし、セブの不動産管理でお困りの方はこちらからご相談ください。不動産購入から管理まで一元管理しております。