【ランキング20】海外不動産に投資するならどこの国が魅力的？
いざ海外不動産に投資をしようと思っても、どこの国を選べばいいか悩むものです。
そこで今日は海外不動産の魅力をランキング形式にしてご紹介したいと思います。
これから人口が増えて活気が出てくる国の不動産に投資することで得られる値上がり益や家賃収入など、不動産投資をする上で海外を忘れているともったいないですよ～。
目次
海外不動産に投資するならどこの国？魅力度ランキング 20位〜11位
第20位 ベトナム
大企業でないとなかなか投資することが難しかった社会主義国であったベトナムが2015年7月に住宅法を改正したことにより、外国人でもコンドミニアムなどの住宅購入が可能になったんです！
日本でもベトナムの不動産購入や投資に関するセミナーが増加し、人気を集めています。
個人で不動産を購入するにはベトナム入国印がある有効なパスポートを所持し、法人の場合にはベトナムに支店があることを伝えて、どちらにしても有効な投資登録証明書が交付されている必要があります。
住宅法第161条では外国人が購入・所有できる物件数は1棟につき全戸数の30%まで、同一区画で250軒までと決められています。
支払いは現金もしくは外貨送金で行います。
ですが、社会主義国のベトナムでは土地は所有権というよりも長期使用権。
法律の変更などもあるため、国が積極的に外資の誘致を考えない限りはマンション投資なども難しいのではないかという意見が多いようです。
新しいハノイのマンションだと6000万円程度で、資金を回収するのに12年近くかかることからあまり手を出さない人も多く、マンションも空室になることが多いという厳しい見方も存在します。
第19位 イタリア
イタリアの旧市街地に建つ建物は石造りで、何百年も前のものでもびくともしないとても頑丈な建物です。
そのため、部分的に修復したり内装に手を加えたりするだけで十分に使えるようになります。
イタリアでは持ち家率が高く、それプラス別荘を持っている人もとても多いです。別荘を持つことはイタリアでは特別なことではなく一般的のことのようです。
イタリアでは土地だけを売買するといった概念はなく、広い土地がついているような郊外の別荘でも土地だけを切り売りしたり分割するようなことはせず、あくまでも建物と土地はセットです。
そのため、大きな別荘になると億単位の買い物です。。。
イタリアの建物はとても頑丈で、部分的に修復したり内装に手を加えたりするだけで十分使えるため、家屋は何代にも渡って使用されています。
どこかの国の3，40年でガタがきてしまうような柔な建物ではないのです。
しかし、イタリアの不動産は2001年あたりから売買・賃貸ともに高騰しています。
フィレンツェ旧市街やヴェネーツィアのような世界遺産に指定された場所は新しく建築することが禁止されていますので、海外のお金持ちが別荘としてほしがっており、投資の対象としても大変魅力があります。
第18位 インドネシア
インドネシアでの不動産投資で注目されているのは、最大のメガロポリスである「ジャカルタ都市圏」と東南アジアを代表とするリゾート地である「バリ島」です。
バリ島はインドネシア諸島のひとつの島ですがバリ島の独自性が際立っており、日本にとっての沖縄、アメリカにとってのハワイの上をいくほどです。
バリ島にはインドネシアのどの地域よりも大きな外国人コミュニティーが存在しています。オーストラリア人やヨーロッパ人の欧米系の白人コミュニティーがあります。
不動産分野においてはバリ島は外国人による借地Villaの売買マーケットが確立されています。
そして賃貸利回りが高く、旅行者に短期貸し出しすると8~15%は利益が得られる計算で、米ドル・日本円建ての家賃収納も可能です。
インドネシアでの不動産権利において、外国人個人名では借地物件（Leasehold）のみ売買できます。
もし外国人が所有物件（Freeehold）を売買するにはインドネシア法人などを立ち上げる必要があります。
Freeholdの場合にはキャピタルゲインが期待できますが、法人設立コストを考えると最低一億円の投資金は必要です。
Leaseholdでは安く買えますが、いずれは地主に土地建物の賃借権を返す前提となりますので、キャピタルゲインは限られてきてしまいます。
どちらの買い方にもメリットデメリットが存在しますね。
第17位 タイ
タイでは業者選びを慎重と行う必要があります。
なぜなら、デベロッパーの倒産が多く目立ち、室内のコンセントに電気が通っていないことや外観の色塗りが雑で、賃貸契約は1年などがあるからなんです。
タイで人気の物件はバンコクかパタヤです。
- バンコクの都市交通計画
- プレビルド物件を格安で購入できる
- 観光客の需要が多い
などの理由が挙げられます。
タイ不動産は日本より長期高利回りが期待できます。タイはアセアンの中でも先進的な国であり、AESANの経済成長は日本円で20兆円ともいわれています。
このことからも、日本と比較すると長期的にみれば高利回りが期待できます。
地価は例年上昇しており、売却益が増えることが見込まれています。度々起きるデモやテロはどは不動産価格への影響はほとんどなく、日本からの単身者も増加すると予想されています。
また、タイには多くの日本人が仕事で訪れており、TOYOTAの工場もあります。
タイは物価が低いので生活コストは日本に比べると安く済むというメリットもあります。
パタヤでは150万パーツ（500万円程度）で小さなコンドミニアムが買えるんです！
日本に置き換えると、1000万円程度で東京の一等地ともいえるバンコクの主要エリアにコンドミニアムを購入できるということなんです！すごいですよね！
しかもタイの物件には高級でない場合にもプールや飲食店などの共有スペースがあります。
オーナーはバカンスとしてタイに行く場合には使用できますし、それ以外の期間は賃貸に出すで家賃収入を得られます。その場合、警備員駐在は意外とポイントが高いです。
タイの不動産の利回りは6~8%と言われています。ただ、高利回りを売りにしている場合にはデベロッパーの思惑などに十分注意しましょう。
第16位 スペイン
スペインの不動産市場はリーマンショックがあった2007年の翌年の2008年から崩壊し始め、2013年には新築物件・中古物件も底を打ちました。
しかし2014年からは経済の回復とともに不動産価格が少しずつ上昇し続けて、国内外の個人バイヤーが再び増加しています。
スペインは他国から40,202人の学生を受け入れています。これはEU33か国の中でも最も多く、学校が始まる9月になると各国の学生がスペインで賃貸物件を探します。
IESEやESADEなどの有名ビジネススクールを中心に各国から多くの学生が押しかけるので、この時期になると賃貸物件が不足して、少し高い価格でも契約したいという学生や家族が増えるので賃料は値上がりし、2015年の前半にはバルセロナでは12.9ユーロ/㎡となりました。
スペインの近年の住宅販売価格の上昇は賃貸料金の上昇率よりも低いので、収益率が上がってきていると言えるでしょう。
バルセロナ付近に賃貸アパートなどを持つと収益物件として海外からの学生に貸し出すことが可能かもしれません。
スペインの不動産投資には売却益や賃貸による収入の他にも、永住権が取れることも魅力のひとつです。
第15位 マレーシア
経済成長が著しいマレーシアでは世界中の投資家からの注目が集まっています。2010年には不動産投資ブームが起こり、成功例や失敗例など様々な投資家で溢れました。
過去に侵略を受けてきた国の場合は、大切な国土を外国人にとられないように外国人の土地所有を制限しているケースが多いのですが、マレーシアの場合は外国人でも不動産を保有することができます。
マレーシアでは外国人が不動産を保有する場合には、100万リンギット以上（≒2800万円くらい）の物件を購入する必要があります。
その点を守りさえすれば戸数の制限はなく、不動産を所有することが可能です。また外国籍であっても不動産の登記が可能なので個人の外国人投資家からしたら大きなメリットではないでしょうか。
登記が可能ということは外国人であってもマレーシア人と同様に法的な保護を受けられるということになり、法的なリスクは少なくなります。
不動産を取得する際や保有時の税金も日本に比べるとだいぶ安いです。
日本のような不動産取得税の制度はなく、登記の際に物件の価格の2%ほどの印紙税がかかるのみです。固定資産税も100㎡の物件であっても1年で2~4万円とかなりの安価。
不動産の売却にかかる税金は取得から5年以内の不動産を売った場合には30%と高税率ですが、5年を超えて所有した不動産を売る場合には5%の低い税率になってしまうので注意が必要です。
ただ、デベロッパーの倒産や途中で工事が止まるなどのトラブルなども散見されているので、信頼した会社に頼むことが重要ポイントになります。
第14位 中国
中国は世界でも最も人口の多い国ですよね。
不動産も一部陰りの見られる地域もありますが、都市部の価格は依然として上昇しており、経済成長はまだまだ勢いがあります。
高リスク融資への取り締まりや不動産市場への規制強化などの影響から中国不動産投資は減速してはいますが、不動産投資水準は安定しているとみられています。
不動産購入制限があるにもかかわらず不動産開発会社の土地購入意欲は強いようです。
中国は共産主義国なので土地は国が管理していますが、地方政府からの土地の供給などが増大することで活発な土地の購入などが進められています。
シャドーバンキングの問題などもあるので中国のバブルがはじけるのが怖い状態ではありますが、経済発展とともに不動産価格も上昇しています。
中国では個人が土地の所有権を持つことができず、国から借地権で土地を借りる形です。
日本のように借地人が借地に自由にマンションや工場を建てることはできず、国が開発を抑制しようとすれば開発許可が下りることはありません。
つまり、国の方針がカギを握っているので日本のようなバブル崩壊は起こりにくいと言われています。
第13位 ベルギー
ベルギーは、
- 地政学的な優位性
- 発達した物流インフラ
- 教育水準が高く多言語対応可能な人員
- イノベーション重視の優遇税制
などの特徴を持っています。
欧州統括会社をベルギーに設置する日系企業も多いようです。
連邦政府は2020年度までに法人税率を25％にするという段階的な引き下げを検討しており、2020年度からの連結納税制度の導入を含む税制改革を公表しているので、今後投資先としての魅力はさらに高まることが予想されます。
不動産取得に関しては、外国人のおよび外国企業の不動産取得規制はなく、自由な売買と賃借が認められています。
ベルギーに移住して何かビジネスを始める場合にも、その投資先としてはベルギーはおすすめの地域です。
日本の不動産会社からベルギーの物件を購入することも可能です。
寝室60部屋のビルディングが6,000,000ユーロ（≒7憶8000万円）で販売されています。そのほかにも別荘地なども販売されています。
会社を設立する場合には、株式会社は約6万ユーロ、有限会社は約2万ユーロが必要です。
外国人投資家の場合には進出する業務分野での経営能力の証明が求められます。
第12位 韓国
韓国の不動産を選ぶ場合にポイントになるのは、その土地が平坦であるかどうかを確かめましょう。
坂の上にある店と平坦な場所にある店を比べてみると価格は一目瞭然で、階段の多い土地よりも平坦な土地のお店の方が圧倒的に人気があります。
アパートやマンションも平地にある土地の方が圧倒的に人気があります。
また、資産価値の上がる不動産を購入するためには競争率の高い物件を選んで申し込むと良いでしょう。
競争率が高く値上がりしそうな物件に巡り合うまでは焦らずに忍耐強く待つことが必要です。
ここで言う良い物件とは、ソウルや首都圏などの人口が増加し続けている地域や経済の中心となっている地域のことです。
そして、不動産投資を行うのであれば新興都市を選ぶというのも大切なポイントです。
新興都市は現代人が住みやすいように設計されており、周辺環境も子供たちの教育環境や交通の便利さなどで評価されています。
新興都市は都市計画に基づいて設計されているため、交通関連や治安維持について問題が少ない場合も多いです。
人が快適に暮らせる地域は不動産の価値が益々上がっていくことを期待できます。
また現代はインターネットでも情報を得られるので、良い物件を見つけるために不動産に関する知識を良く調べて分析し、お目当ての物件が見つかるまでよく待つことも重要です。
過去の不動産の変動表などを見てそれらを分析しましょう。
また、具体的にアドバイスしてくれる不動産業者のツテも大切になります。信頼できる不動産業者を調べて仲良くなっておくことをおすすめします。
第11位 日本
日本でも特に東京は人が集まってきており東京一極集中型になってきています。
駅の沿線や高層マンションなども売れており、若い人を中心に東京に生活拠点を置く人は大勢います。日本の不動産投資物件は海外投資家からも人気があります。
北海道の山林などは資源に重点を置いている投資家に人気ですし、東京都内の物件も場所によっては高騰しています。自分で住むために購入する人もいれば、別荘として購入する人もいます。
2020年の東京オリンピックを控えていることからも、再開発も行われておりオリンピック後も人気のエリアとなっていくでしょう。
大きなスタジアムなども建設されており、海外からの観光客も多くいらっしゃいます。日本で一番人が集まってくる都市として不動産対象としても人気を集めています。
沖縄も海外投資家から人気の場所の一つです。台湾や中国の富裕層が不動産を購入しておりここ数年でも値段が上がっています。
沖縄本島だけでなく宮古島、石垣島でも建設ラッシュで新築で建てようとしても2年ほど待たないといけない状況です。
海外不動産に投資するならどこの国？魅力度ランキング 10位〜4位
第10位 オランダ
オランダの不動産は東京の不動産と比べると割安です。東京都の世田谷区であればアパート一室が2LDKで5000万円はしますが、オランダの場合には3000万円で購入が可能です。それでも3000万円というのは不動産としては高い方です。
オランダは現在不動産がバブル状態になっており、為替がユーロ高に触れていることから、高めの価格になっています。
価格は東京都のアパートよりも安めですが、部屋はオランダの部屋の方が広いです。3000万円程度で購入できる部屋だと75~100平米あります。
リビングが20畳に、寝室が8畳の部屋が二つになります。日本で考えると、5000万円の部屋でリビング12畳、寝室6畳×二部屋になりますので、オランダのおうちの方が安くて広い部屋が多いです。
オランダのマンションはレンガ造りになっていますが、日本と比べると買った後に不動産の価格が落ちにくいといわれています。
日本もオランダもマンションの耐久年数は50年程度と言われていますが、オランダの場合には古い建物を壊すことは禁止されており、リフォームなどはされていますが、建ち物自体は古いものも多いです。
オランダにアパートを購入するのも良い投資になるかもしれません。
第9位 フランス
パリ市内のアパートの魅力としては、市街地の多くが歴史的保存地区として街並みを守るために、フランス政府が外観の保護、建築容量の規制などの法的な対象としていることが挙げられます。
東京やニューヨークのような近代的な外観ではありませんが、古い街並みを守るために、様々な工夫がなされています。
懐古的なアパートなどはフランス政府によって保護の対象となっており、低くて古い建物を壊して、新しい高層アパートを立て直すことはほとんどされていません。
新しいアパートの供給はほとんどなく、新しい高層アパートが建てなおされることもほとんどありません。都市中心部のアパートは稼働率も高く、空きがありません。
パリのアパートは日本とは異なり、何世紀もの間、大きな修復もせずに、耐用できることが前提となっています。
財産価値も高く、長い間安心して運用できるという特徴もあります。土地の価格はここ10年は右肩上がりで伸びており、家賃収入だけでなく、不動産の値上がりも見込むことができます。
第8位 香港
香港では住宅難が益々深刻化しています。
膨大なチャイナマネーが流入し、主に中国本土の富裕層が投資目的で不動産を購入しているためにマンションの価格が高騰し続けていると言われています。
一般的な広さの部屋の家賃が高すぎて払えないことから、乗用車駐車スペース程度の狭い住宅で生活している人が急増しています。
それもそのはず。香港の不動産は今やバブル状態です。
高級マンションと呼ばれるマンションでは100平米超えで売値は5億円前後となっており、借りる場合には月100万円超えの家賃を払わなくてはいけないのが現状です。
香港は世界的な金融の拠点として世界各国からビジネスや人が集まる体制が整いつつあり、ビジネスの拠点としてマンションを購入する富裕層が多くいます。
値段が5億円で家賃月100万円とすると、表面利回りは2.4%。かなりのお金持ちが集まっている地域になるでしょう。
香港で不動産投資を行うというのは少し難しいかもしれません。物件がバブル状態で高騰していますので、かなりの富裕層でないと手が出ないでしょう。
しかしそれほど人気の地域とも言えるので、投資の可能性は低くとも投資魅力度は高いと言えるでしょう。
第7位 カナダ
カナダにおいては一番人気のある地域は一番温暖な気候を持つバンクーバーです。
アジア（香港系）の富裕層が大量に流入しており、都市人口や平均所得はカナダではトップでこそありませんが不動産価格が一番高くなっています。
トロントはカナダ最大の都市であり、不動産価格はバンクーバーに次いで高い都市です。
アルバータ州（カルガリー等）は所得水準が高いので家賃水準も高い地域です。不動産価格は上昇傾向にありますがバンクーバーやトロントに比べるとまだ低いので、賃貸の利回りは高めになっています。
ただ、2014年以降はエネルギーの価格が急落しているのでここ数年のアルバータ州の不動産市場は横ばいに転じています。
カナダでも東部の地域はエネルギーを消費する側ですので、エネルギーの下落はプラス要因になるでしょう。
カナダでも日本と同様に不動産を取得することは可能です。賃貸契約は1年契約が多いです。
不動産を所有するときに支払う固定資産税は日本より高めですが、キャピタルゲイン税や相続税などは安めになっています。
集合住宅を購入する場合には、管理費や修繕積立費に相当するCondo Feeが毎月かかり、その中には暖房費も含まれています。
- 入居付け
- 共用部の掃除
- 冬場の除雪
- 暖房器具のメンテナンス
- 雪かき
などは地元の管理会社に任せることになっており、費用は賃料の10～12%かかります。この費用は入居時・空室時に関係なく徴収されます。
カナダは不動産保有時のコストが高く、利益確定時のコストは安めと言えるでしょう。
日本人がカナダで物件を購入する場合には現地銀行から融資を受けることも可能です。物件価格の65%を融資してもらい35%を自己資金で購入することができます。
ただ、融資を受けるには一度カナダに渡航して現地銀行の口座を開設する必要があります。
第6位 シンガポール
シンガポールは周辺のアジア諸国の中でも治安が良く住みやすい街として海外の富裕層にも人気の国です。
不動産価格も高騰しており、40平米で7000万円前後します。東京都都心部のマンションの価格よりも高価なマンションも多く見られます。
現在シンガポール政府は、不動産市場の過熱抑制と投機防止のために高い印紙税を課しています。
物件を購入した場合には不動産取得者印紙税3%のほか、買い手が日本人を含む外国人の場合には加算印紙税15%が課されます。
一億円の物件を購入した場合には不動産取得者印紙税と加算印紙税で18%分の1800万円を追加で支払う必要があります。かなり高額です。。。
4年以内の短期転売の場合にはさらに取引価格の16%の印紙税を払う必要があり、合計で34%の印紙税を支払うことになります。
短期でその34%をカバーするのは難しいですので、不動産を購入して短期で転売して儲けるというのは難しいでしょう。
商業物件であれば印紙代はかかりませんが利回りは2%程度なので、加えて円安になっていることから、外国人がシンガポールの不動産に投資するメリットは薄れていると言われています。
第5位 ドイツ
ベルリンのミッテ区では過去7年間で約66.7％賃料が上昇しています。他の主要都市と比べると賃料水準は低く、空室率は2％前後となっています。
ベルリンでは分譲よりも賃貸を選ぶ人が多く、住宅の85%は賃貸のようです。そのため賃貸市場は底堅くなっています。
ベルリン市民の経済生産性は17.3%も向上しており、ドイツの他の都市と比較しても収入に対する賃料の負担割合が低く、今後も賃料は増加していくでしょう。
ベルリンにおいて不動産投資が魅力だと言われているのは、賃料水準が今後も上がっていくことが見込まれているためと言われています。
ベルリンの不動産は他のヨーロッパの都市に比べると価格が割安であることから、投資において安定した利回りを確保できる可能性があります。
外国人の流入なども増え、世界の富裕層なども住まいを持つ人も増えてくることからも今後もベルリンは発展する街として注目を集めています。
第4位 イギリス
EU離脱が決定したものの、イギリスにおける住宅価格は底堅く上昇を続けており、2021年までに5年間を通して13％の価格上昇を達成するとの見込みが出ています。
住宅を購入したいという若者もいますが大都市ロンドンで住宅を購入するというのは難しく、賃貸の割合も多くなっています。
イギリスは安定的に人口が増えていくものとも見られており、不動産価格や賃料も安定していることから不動産投資先として人気を集めています。
金融の中心とも言える国ですし、知識集約的な業種や最先端テクノロジーに関連する業種などが多くあり、高給取りのテナントが多く並んでいることから、家賃の上昇は高水準になるものと見られています。
また、世界的に有名な大学に世界各国から学生が集まってくるため、地方都市の場合でも住宅の需要は高いと見られています。
海外不動産に投資するならどこの国？魅力度ランキング 3位〜1位
第3位 オーストラリア
移民政策の恩恵を受けて人口増加が続いているオーストラリアですが、シドニーやメルボルンなどは特に住みやすい街としても知られています。
今後も安定的な経済成長が続くものと見られており、不動産市場も活発化、価格も上昇傾向となっています。
オーストラリアでは比較的外国人でも不動産購入がしやすいために今後も外貨の流入が続くことが予想されています。
日本にいながらオーストラリアの物件を購入する場合には非居住者として購入する形になるでしょう。
非居住者の場合に購入できる物件は、
- 新築の物件
- すでに完成している
- 12か月間だれも済んでいない家
以上のいずれかのパターンになります。
地域によっては特別区というのがあり、その場所では非居住者であっても不動産を購入することが可能です。
第2位 アメリカ
アメリカは持ち家の平均所有年数は5~8年間と言われており、日本の場合には家を建てたり購入したりすると一生住むものとする場合が多いですが、アメリカでは家を転売して住み替えることが多く見受けられます。
アメリカにはエスクローという会社が不動産の仲介や登記などの手続きなど司法書士が担っている役割を行うくれます。または弁護士が仲介する場合もあります。
日本に住んでいる方が投資目的でアメリカの物件を購入して取引益を上げる場合には、日本での申告が必須です。
日本の税制に従って申告することになるので、海外の不動産所得がマイナスになった場合には日本の給与所得から海外不動産のマイナスの分を損益通算することが可能です。
第1位 フィリピン
フィリピンは「セカンドライフ＝第二の人生」の生活拠点としても人気の国です。
日本から4時間半程度で行くことができるので、日本に帰りたいなと思ったらその日のうちに帰ることができる近さです。
フィリピン不動産は以前マニラが圧倒的に人気でしたが、現在はセブ島が投資対象として人気の地域です。
暖かい気候が特徴的ですので、寒い日本の冬が苦手だという場合には避寒地としてフィリピンに移住するのもいいでしょう。
フィリピンはアジアで唯一の英語圏の国でもあるため、日本人でも生活しやすい国です。
また、物価が低く生活費の出費は日本ほどではないので、日本だと苦しい年金生活もフィリピンではワンランク上の生活を送ることができる点も魅力のひとつではないでしょうか。→セブコンドミニアム投資がおすすめな理由 その①物価の安さ
治安の面では不安要素も多少ありますがリゾート地としては魅力的な土地ですので、青い海に憧れがあるという場合にはフィリピンの不動産に投資してみるのもいいでしょう。
セブ島は所得水準の増加とともに住宅需要も拡大していくとみられており、不動産投資の観点からも注目が集まっています。
フィリピン不動産に投資をする場合には、信頼できるデベロッパーを選ぶことが重要なポイントです。
フィリピン不動産の魅力はインカムゲイン・キャピタルゲインの両方向からの収益を見込めるということです。
ワンルームのコンドミニアムは200万円から購入できるので始めやすいでしょう。
ただ、完成前の不動産を購入（プレビルド ）の場合は完成予定日から半年以上遅れることもあるのでリスク管理もしっかり検討する必要があります。
まとめ
海外不動産投資における各国の特徴や魅力などをランキング形式でご紹介してきました。
自分の好きな国に投資するのもいいですし、割安で上質な物件を探すのも面白いでしょう。
不動産投資を視野に入れているのでしたら、ぜひ海外不動産も検討してみてください。