プレビルド投資の4つのデメリット!購入前に知っておきたい基本知識

プレビルド投資の4つのデメリット!購入前に知っておきたい基本知識

前回の記事で、フィリピンのプレビルド投資には初期投資が少なく挑戦しやすい反面、

  • 資金効率が悪い
  • 為替リスク
  • デベロッパーリスク
  • ローンリスク・・・

などのリスクがあることをお伝えしましたが、その他にも

  • 入居付けの難しさ
  • 意外とかかる家具家電代
  • 頻繁に起きる空室リスク
  • フィリピン国内で家賃収入にかかる税金

などのプレビルド投資のデメリットがあります。

今回はそれら4つのデメリットについてお話ししたいと思います。

入居付けの困難さ

皆さんご存知の通り、フィリピンと日本とではかなりの物価の差が存在します。

まだまだ発展途上国のため生活水準は低く、一般的なコンドミニアムでは現地のフィリピン人からの賃貸を狙うことはできません。

そのため賃貸のターゲットはほぼ海外からの駐在員です。

しかし、その駐在員からでさえもかなり立地の良い場所を狙わないと需要が厳しいのが現実です。

また、日本で分譲マンションを購入するときは壁や床などの内装がすべて仕上がった状態での引き渡しになりますが、フィリピンでは建物が完成した時点での引き渡しで、内装は別発注となります。

そのため、建物が完成してから賃貸ニーズに合わせて壁や床などの内装を整える必要があります。

この、物件が完成してから内装を整えて入居募集を行うことを客付け(もしくは入居付け)と呼びます。

客付けに強い物件にするには、その土地とターゲットの賃貸ニーズに合わせるという点を第一に考える必要があります。

意外とかかる家具家電代

ウィークリーマンションやマンスリーマンションを除けば、日本のマンションやアパートには家具家電がついていないタイプがほとんどですよね。

ですが、フィリピンのコンドミニアムでは家具家電付きの部屋を貸し出すのが一般的です。

そのため、家具家電代も初期投資として計算に入れておく必要があります。

含まれる家具家電とは具体的に言うと、

  • 冷蔵庫
  • クーラー
  • 電子レンジ
  • 給湯器
  • クッキングヒーター
  • キャビネット
  • ベッド
  • 鍋やお皿などのキッチン用具・・・

などです。

しかも、家具家電を入居者ターゲットに合わせたものにしなくてはいけないので何かと費用がかかります。

なので、年間10%だと推測していた家賃利回りは、最低でも約1%マイナスになり、年間家賃利回りは9%となります。

このシステムを理解していないと、損をした気持ちになってしまうでしょう。

ですが、一見損になるように感じるこのシステムですが、

入居者ターゲットに合わせた内装を準備することは実は利回りを良くすることにもつながるので、必要投資とも言えるでしょう。

ただ、入居者すべてが家具家電付きを希望しているわけではありません。

入居者によっては家具なしの格安の賃貸物件を探している場合も多いからです。

なので最悪、必要最低限の電化製品とベッドを入れれば貸し出せます。

ある程度整っているに越したことはないですが、どのような相手にいくらで貸すのかによって家具家電をどれほど設置するかを考える必要があります。

頻繁に起きる空室リスク

プレビルドに限らずフィリピンのコンドミニアムでは、日本の不動産とは比べものにならない頻度で空室になります。

基本的にコンドミニアムは駐在員の仮住まいがメインなので、賃貸客の回転率がものすごく早く、時期によっては数か月の空室が出てしまうことがあります。

仮に1年間の平均を出して3~6か月の空室ができたとすると、家賃利回りは想定していた10%からかなり下がって6~7%に減少してしまいます。

大げさに聞こえるかもしれませんが、これはかなり現実的な数字なのです。

日本の確定申告では返ってこないフィリピン国内でかかる税金

フィリピンで投資をする上で必ず知っておかなくてはいけないことの一つに税金があります。

当たり前と言えば当たり前なのですが、フィリピン国内で発生した家賃収入は源泉徴収されます。

その割合は25%と意外に大きく、最初に知っておかなくてはかなりの負担となってしまうことでしょう。

そしてこの25%の源泉徴収額は日本居住者が日本で確定申告をしても還付されることはありません。

家賃収入の4分の1が税金で持っていかれてしまうのですから、これは確実に計算に含めておかなければいけない知識でしょう。

期待家賃収入から想定される損失を引くと…

プレビルド投資は意外と想定されるリスクや損失が多く、知っておかないと大変なことになります。

投資を開始する前に必ず想定される損失は計算しておかなくてはいけません。

もしフィリピン現地での家賃収入が10%の利回り期待されるあるのであれば、

期待家賃収入10%=空室リスクを考えて6~7%-内装家具代1%-税金1.5%=実質家賃収入3.5~4.5%

このような計算式となるのが現実的でしょう。

デメリットをシビアに計算してから投資することが大切

最初に準備する頭金がいらないため、海外不動産投資初心者の方にも気軽に挑戦できそうなプレビルド投資ですが、

想像以上にリスクは多く、シビアな計算が必要になってきます。

またプレビルド投資は、投資してから実利益を手にするまでに思っていたよりも期間がかかるものです。

もちろん確実に利益を上げている投資家もいますが、その逆の投資家も多くいることを忘れてはいけません。

なので、「なけなしのお金で一攫千金を狙って投資する」という甘い考え方で海外不動産に投資するのはかなりリスキーなことと言えるでしょう。

なので、投資を開始する前に必要な情報を集め、きちんと冷静にリスクやデメリットをしっかり計算してから投資を始めましょう。【フィリピン不動産投資】プレビルド投資で気を付けるべき4つのリスク

プレビルド投資のメリットについてはこちらの記事をご覧ください。→フィリピン不動産投資はまだ間に合う?!プレビルド投資のメリットとは?

 

 

(最終更新:2018年2月21日)
CATEGORY :