フィリピン不動産投資 プレビルド投資で気を付けてほしい4つのリスク

フィリピン不動産投資 プレビルド投資で気を付けてほしい4つのリスク

フィリピン不動産投資は確かに魅力的な投資ですが、何事にも必ずメリットとデメリットがあるという法則は付きものですね。

プレビルドのデメリットとしては

  • 資金効率が悪い
  • 為替リスク
  • デベロッパーリスク
  • ローンリスク

などがありますが、それぞれどのようなリスクなのかまとめてみたいと思います。

プレビルドの資金効率の悪さ

不動産投資を行う上で資金効率は重要になってくるかと思います。

プレビルド投資では購入してから完成まで最低でも2~3年かかるため、

その2~3年の期間は不動産の運用ができないので、中古物件を購入して不動産収入を得る方法に比べて資金効率が悪いと言えるでしょう。

また、フィリピンのデベロッパーはよく遅延し、半年、1年と遅れることはよくあるので、予定していた時期よりも完成が遅くなり、利益を得られる時期が大幅に遅れることもひとつのリスクと言えるでしょう。

避けては通れない為替リスク

為替リスクとは、為替相場が予想とは逆の方向に動いた場合のリスクのことで、外貨で投資をすることで為替相場の変動を受けるリスクのことです。

為替レートは日々変動しており、各国の政治や経済の動向、金利動向や為替市場の需要など様々な要因で変動しています。

為替レートが大きく変化した場合、プレビルドなど海外の不動産投資をしている場合その影響も大きくなります。

レートが良い方向に動けば利益は大きくなりますが、その逆の場合もあるということです。

つまり、フィリピンペソでプレビルド物件を購入し、2~3年後フィリピンペソで売り渡すということは、

最初に日本円をフィリピンペソに換金して購入した際のレートと、2~3年後売り渡して得た利益を日本円に換金するときのレートは異なる可能性が高く、必ずしも良いレートであるとは言い切れない、というリスクがあるということです。

また、プレビルドでは物件引き渡しの際に残金を支払うのですが、当初予定していたレートでの額と、引き渡し時のレートでの額に大きな差が出てしまう可能性もあります。

物件が完成しない?!デベロッパーリスク

デベロッパーとは開発業者のことで、規模の大きいものでは都心開発や基盤整備などを行う都市再生機構や各種公団、各種公社は公的デベロッパー、民間資本での都市等の開発者や宅地造成業者は民間デベロッパーと呼ばれます。

つまり、プレビルド物件を取り扱う開発業者は民間デベロッパーのひとつで、大きいものではリゾート開発や大規模な宅地造成など、小規模なものでは一戸建ての建設販売などを行います。

プレビルド投資におけるデベロッパーリスクとは、簡単に言えばこのデベロッパーが投資の最中に駄目になってしまいかねないというリスクのことです。

プレビルド投資では投資を開始し、建設が始まってから完成して利益を生み出すまで最低2~3年の期間があるため、

その間にデベロッパーの経営状況が悪化して倒産する可能性や、建設資金が足りなくなったり、地震や大雨などの災害で物件が完成しないなどの可能性があるというリスクがあります。

予測が難しいローンリスク!

プレビルドで購入する場合頭金が必要ない場合が多く、最初に必要なのは多くの場合1割程度です。

残りの9割は、銀行などからの融資を受ける予定の投資家も多いと考えられます。

しかし、投資開始時に融資を受ける予定であっても、時間の経過とともに状況が変わって融資を受け続けることができなくなる可能性もあることを忘れてはいけません。

あくまで銀行などの金融機関の現在の審査基準や、投資家の経済状況(所得や資産状況)に大きな変化がなければ、数年後(物件引き渡しまでの間)も融資可能であるといった目安でしかないということです。

また、銀行は投資家の購入する物件価格を基準に融資可能額を算定することもあるようです。

万が一、ローン返済が滞った場合、その物件を売却することで融資額を回収することができるのか見極めるためです。

投資家の購入する物件価格が高すぎる場合、銀行が査定した物件価格の8割程度までしか融資を受けることができない可能性もあります。

つまり、投資家は当初の予定よりも多くの資金を用意する必要があります。

また、融資を受けられたとしても、当初の予定よりも高い金利となることが多いようです。

このように、銀行などの金融機関からの融資を期待してプレビルドを購入し、追加での自己資金が増えた場合、資金繰りに困った投資家が解約せざるを得ない状況に追い込まれ、頭金を失うリスクもあるということです。

また、なんとか引き渡しまで乗り切ったとしても、当初の予定よりも高い金利の支払いに行き詰る可能性も考えられます。

プレビルド投資には多くのメリットがある一方でデメリットも確かにある

初期費用が少なく、お手軽に始められるイメージのプレビルド投資ですが、これらのリスクがあることを理解し、下調べを十分に行ってから開始する必要があるようです。

特にデベロッパーリスクなどは本当に信用できるデベロッパーなのか、事前に調査することが必要です。

もちろん天災や為替リスクなど予想できないものもありますが、事前に調査し、避けることのできるリスクはできるだけ避けることが重要です。

その他のデメリットについてはこちらの記事を参照ください。→プレビルド投資の4つのデメリット!購入前に知っておきたい基本知識

(最終更新:2018年2月21日)
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